(7) 일괄매각의 절차
(가) 사건의 이송 및 병합
① 일괄매각의 범위 : 일괄매각은 목적물의 경제적 가치를 극대화시키는데 그 취지가 있으므로 그
요건만 충족된다면 개개의 물건에 대한 압류채권자나 소유자가 서로 다른 경우, 경매사건의 관할이 서로 다른 경우, 각 매각물건에 대하여 개별적으로
경매가 신청된 경우 등에도 일괄매각이 허용된다.
② 이송 : 일괄매각을 위하여 필요하다고 인정하는 경우에는 직권 또는 이해관계인의 신청에
의하여 다른 법원이나 집행관에 계속된 경매사건의 목적물에 대해서도 일괄매각결정을 할 수 있고(민집 99조 1항), 이 경우에 이송결정의 목적물에
관한 경매사건은 일괄매각결정을 한 법원에 이송한다(동조 2항).
③ 병합 : 여러 명의 채권자가 각각 경매신청을 한 여러 개의 재산, 소유자별로 따로따로
경매신청이 된 여러 개의 재산, 또는 계속 중인 경매사건의 물건과의 일괄매각을 위하여 이송되어 온 경매사건의 재산을 일괄매각할 수 있도록 하기
위하여 법원은 그 사건들을 병합한다(민집 99조 3항).
그 법원에 여러 명의 채권자가 각각 경매신청을 하거나 또는 소유자 별로 따로 따로 경매신청이
된 여러 개의 부동산을 일괄매각함에 있어서도 각 사건의 병합 결정이 필요하다.
④ 관련재판적 : 일괄매각에 있어서는 민사집행법 21조, 민사소송법 31조의 규정에 불구하고
민사소송법 25조의 관련재판적 규정을 준용(민집 23조 1항)함으로써 일괄매각신청과 함께 할 경우에는 관할구역이 다른
여러 개의 재산에 대해서 한꺼번에 경매신청을 할 수 있다(민집 100조 본문).
다만, 등기할 수 있는 선박에 관한 경매사건에 대하여서는 그러하지 아니하다(민집 100조
단서). 선박에 대한 강제집행의 집행법원은 압류 당시에 그 선박이 있는 곳을 관할하는 지방법원으로 하고(민집 173조), 집행절차를 행하는 동안
선박이 압류 당시의 장소에 계속 머무르도록 명하여야 하며(민집 176조), 감수·보존 처분이 발령될 수 있고(민집 178조), 압류 당시 선박이
그 법원의 관할안에 없었음이 판명된 때에는 그 절차를 취소하여야 하며(민집 180조), 압류된 선박이 관할구역 밖으로 떠난 때에는 집행법원은
선박이 있는 곳을 관할하는 법원으로 사건을 이송하는 등(민집 182조 2항) 선박이 정박한 항구에 관할이 고정되어 이를 전제로 경매절차가
진행되므로 선박에 대한 경매사건에 대해서는 관련재판적의 규정을 준용하기 곤란하고 일괄매각결정은 관할법원이 같은 경우 또는 선박에 대한 경매절차의
관할법원이 하는 경우에만 가능하도록 하는 것이 타당하기 때문이다.
(나) 결정시기 및 방법
① 시기 : 일괄매각의 결정은 그 목적물에 대한 매각기일 이전까지 할 수 있다(민집 98조
3항).
② 절차 : 그 매각절차에서 각 재산의 대금액과 각 재산이 부담할 집행비용액을 특정할 필요가
있는 경우에는 각 재산에 대한 최저매각가격의 비율을 정하여야 한다(민집 101조 2항). 서로 다른 별개의 부동산에 대한 매각대금의 배당 순서를
달리하여야 한다면, 각 부동산에 대한 매각대금을 별도로 특정할 필요가 있다고 할 것이고, 따라서 일괄매각의 각 부동산별로 그 최저매각가격을
정하여 매각절차를 진행하여야 하고(대판 1999.7.27. 98다35020), 각 부동산별로 따로 최저매각가격을 정하지 아니한 경우에는
매각허가결정에 대한 항고사유가 된다(대결 1995.3.2. 94마1729).
③ 최저매각가격의 비율을 정하는 방안 : 각 부동산의 최저매각가격 비율은 각 부동산에 관한
감정가의 비율로 한다. 다만 일부 부동산에 관하여 매수인이 인수하는 부담이 있는 경우에는, 다음의 금액비율로 한다. 「㉠ 인수되는 부담이 있는
부동산에 대하여는 일괄매각대금에 매수인이 인수하는 총부담의 가액을 합한 금액을 위 감정가비율로 안분한 금액에서 당해 부동산에 대하여 인수되는
부담을 공제한 금액, ㉡ 인수되는 부담이 없는 부동산에 대하여는 일괄매각대금에 매수인이 인수하는 총부담의 가액을 합한 금액을 위 감정가비율로
안분한 금액」.
예컨대 A, B 2개의 부동산이 있고 둘 다 부담이 없는 상태에서의 평가액이 각 1천만원인데
B부동산에는 매수인이 인수하여야 할 5백만원의 임차권의 부담이 있다면 개별의 최저매각가격은 통상 A부동산이 1천만원, B부동산이 5백만원이 될
것으로 예견된다. 그리고 이 경우 그 일괄의 최저매각가격이 1,800만원으로 정하여졌다면, 위 원칙에 따라 A부동산의 최저매각가격은
1,150만원{=(1,800만원+500만원)x1,000만원/(1,000만원+1,000만원)}, B부동산의 최저매각가격은
650만원{=(1,800만원+500만원)x1,000만원/(1,000만원+1,000만원)-500만원}으로 함이 상당하다.
④ 일괄매각 취지 공고 : 일괄매각을 하는 경우에는 매각기일공고에 일괄매각을 한다는 취지를
적어야 한다(민집규 56조 1호). 그러나 매각기일 공고 후에 일괄매각으로 변경된 경우에는 그 취지를 다시 공고할 필요는 없고 집행관이
매각기일에 매각을 실시하면서 매수신고 최고 전에 이를 고지하면 된다.
⑤ 전체에 대한 매각불허 : 일괄매각한 여러 개의 부동산 중 일부에 대하여 매각불허가 사유가
있으면 전체에 대하여 매각불허를 하여야 한다(대결 1985.2.8. 84마카31).
⑥ 일괄매각결정 : 법원이 일괄매각하기로 정한 때에는 일괄매각을 한다는 결정을 하여 기록에
결정문을 편철한다. 결정을 이해관계인에게 송달하
지는 않는다. 다만, 이에 불복있는 자는 집행에 관한 이의를 신청할 수 있다(민집 16조
1항). 이 경우 이의사건은 별개의 사건으로 사건부에 등재하고 1,000원의 인지를 첩부하여야 한다. 이의신청이 접수되면 사안의 내용에 따라
신청인과 채권자 등을 심문하고 결정한다. 매각허가 이후에는 매각허가에 대한 이의 또는 매각허가결정에 대한 항고로만 다툴 수 있다.
일괄매각결정이 없는 때에는 집행관은 개별매각을 하여야 한다.
[일괄매각결정]
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○ ○ 지 방 법 원
결 정
사 건 20 타경 부동산강제(임의)경매
채 권 자
채 무 자
소 유 자
주 문
별지 기재 부동산을 일괄하여 매각한다.
이 유
이 사건에 관하여 별지 기재 부동산을 일괄하여 매각함이 상당하다고 인정되므로 주문과
같이 결정한다.
20 . . .
판 사 ㅇㅇㅇ (인)
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민집 98, 268
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